导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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