文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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