5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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