近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(j162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口īn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口