万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(q奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色uè)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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