导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(5k是多少钱 5k是什么意思shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.5k是多少钱 5k是什么意思9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(5k是多少钱 5k是什么意思zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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