文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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