5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(z切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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