万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，2024年房价会继续下跌吗高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guā2024年房价会继续下跌吗n)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā2024年房价会继续下跌吗)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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