文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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