5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián兰州女人为什么戴头巾)一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。兰州女人为什么戴头巾p>

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时兰州女人为什么戴头巾间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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