近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗