近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(j我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日īng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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