OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向(xi叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜àng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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