近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs公安协警工资多少，公安协警怎么样整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平公安协警工资多少，公安协警怎么样均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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