5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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