文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kā奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒i)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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