万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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