近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīn网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言g)营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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