导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅竹荪煮多久套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　竹荪煮多久rong>流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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