近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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