5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(y夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022ǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022>

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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