文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设(sh东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗è)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(d东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗é)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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