5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文rong>