导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语ng>人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xi有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语ǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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