近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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