文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(z灰姑娘作者是安徒生还是格林hù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，灰姑娘作者是安徒生还是格林由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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