文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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