OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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