文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(n分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例éng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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