5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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