文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗g>2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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