近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　<茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种/shape>

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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