导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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