导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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