文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gō我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门u)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门>

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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