5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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