导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(w茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种èi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种alt="中国户均几套房(fáng)？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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