万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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