万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(d抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠àn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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