导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意使我不得开心颜上一句是什么味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现使我不得开心颜上一句是什么实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人使我不得开心颜上一句是什么口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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