导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。20斤是几kg 20斤是多少磅占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值20斤是几kg 20斤是多少磅可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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