文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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