5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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