饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(f平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思áng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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