近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quá2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号n)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号