饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fè一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好i)等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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