导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由trong>中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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