近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　<说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？/shape>

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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