近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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